東京都心部のあるタワーマンション。

ここの２０階に５０００万円で販売された住戸があります。

建物持分への固定資産税評価額は６００万円で、土地持分への路線評価額は１０００万円。

合計で１６００万円です。

５０００万円で買ったものの相続税評価額が１６００万円に過ぎないのです。

戸建住宅なら土地価格と建物価格の合計と考えて販売価格が設定されますから、

このような大きな差は生じません。

しかしマンションでは近隣の専有面積あたりの単価を相場として価格設定されますから、

土地価格とリンクしなくなり、大差が生じることになります。

特に容積率割増を受けた大規模タワーマンションは、一住戸あたり土地持分が少なく、

相続税税評価額は実際の販売価格よりずっと低くなります。

４０階南向きと２階北向きの差

タワーマンションでは上層階と下層階とで大きな価格差があります。

この２０階５０００万円の住戸と同じ広さの４０階南向きは７０００万円、

同面積の２階北向きは３５００万円分で分譲されました。

この３住戸の建物の固定資産税評価額は同じです。

小手資産税での評価は階層の上下や向きにかかわらず単に面積だけを基準に

評価額を付していきます。

また専有面積が同じなのですから、敷地持分も同じです。

つまり土地建物のその相続税評価額は全く同じなのです。

３住戸とも相続税評価額１６００万円。

しかし販売価格は７０００万円･５０００万円･３５００万円と大差です。

さてこのマンションは表通りに面しています。

表通りから一歩入ったところにほとんど同じタワーマンションが建ちました。

表通りより静かなためか表通りマンションより高い金額で分譲されました。

近隣のマンションの相続評価

この新マンションが接する道路の路線価は表通りより低くなっています。

つまり一歩はいったところなので路線価は低いのです。

分譲価格は高くとも相続税評価額は低くなるのです。

なんとも不合理です。

それはマンション価格が「土地価格＋建物価格」で決まるのではなく

「近隣の専有面積あたりの単価」をもとに決まるからです。

そして階層や向きで価格は変わるのに、固定資産税評価額や相続税評価は

「面積」をもとにその評価を決めるからです。

そてどの住戸の相続税対策効果が最大でしょうか。

４０階南向きです。

そして一歩奥に入ったマンションのほうがもっと相続税対策効果は高そうです。

マンションを贈与すると

しばらくしてこの４０階南向きを息子に贈与します。

１６００万円の評価ですから相続時精算課税でなら贈与税ゼロです。

更にしばらくして息子がこれを７０００万円で売却すれば、

売却代金はそっくり息子が受け取ります。

受贈物件の譲渡で取得原価は贈与者から引継がれます。

税務では息子が当初７０００万円で買い７０００万円で売却したことになるので

譲渡税はわずかでしょう。

息子がそこに住んでいたら３０００万円特別控除まで使えます。